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展望2020年房地产市场:或是价稳量跌

2019-11-26 点击 评论

不知不觉,又是一年,今年似乎也就这样了,对于房地产人来说,展望明年,展望2020,未来的市场趋势又会如何?忐忑的房企,嘚瑟的渠道,几年以来的房地产业,的确是开始紧张起来了,资本面压力陡增,调控面风声鹤唳,市场面渐趋理性,行业集中度日益加大,迫切地呼唤高周转、快销售,常态化节奏之下的房地产,确乎是压力愈发山大......

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展望2020年的房地产市场,四个字可以道破:价稳量跌。这个逻辑看起来似乎是有点意思的,既然量或跌,可以降价啊,呵呵,对于房地产,价可不是那么容易能降得下来的。


这里不得不回溯一下2014年那一波节奏,以杭州开始的部分地区的部分房企迫于市场压力纷纷降价,甚至有的唱出房价腰斩大戏,不少人期盼N年的房价抄底似乎眼看就要成真了,恰逢此时,“限降令”来了,部分熬不住的房企破产,要么被其它杠硬的企业收购......


转眼五年过去,陆陆续续又有不少房企栽倒,据公开消息显示,仅在今年就有超过400家房企破产,其中,包括像中弘、银亿等等这样的上市房企。行业集中度进一步加大,无论从各方面看,房价只要上去了,那是很难降得下来的,“以价换量”只不过是刺激销售的微调手法罢了,房价水平牵扯着方方面面,一言以蔽之,房地产市场有它的特殊性。


多的不表,且看2020,关键在价稳,房地产市场与其它诸如快消品市场等等有着一定的差别,最大的差别就是市场需求对于价格的影响力要弱一些,更多还是供方市场,而不是买方市场,只要房企能够撑得住,价格就很难讲得下来,再加上,如今房企格局有托底的更多了,巨能撑......那么,逻辑上,就和现代经济学有了那么一点点区别。


之所以说价稳,那是房价本来还是有着不小的上涨趋势的,只不过因为各方面的压力,不得不按捺住上涨的势头,然而无论如何是很难下来的,所以就只能“稳”了,更准确地说,除开部分后劲不足的地区,可能有些地方还是稳中有升,尤其是像经济发达地区,热点地区和区域中心城市,那可能或多或少还是要涨的,所不同的,只是涨多涨少的问题。


看一下今年的情况,据统计局数据显示,1-10月份,商品房销售面积133251万平方米,同比增长0.1%(增速今年以来首次由负转正,1-9月份为下降0.1%)。其中,住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降11.9%,商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额124417亿元,增长7.3%,增速加快0.2个百分点。其中,住宅销售额增长10.8%,办公楼销售额下降11.5%,商业营业用房销售额下降13.4%。


很明显,销售额增长的幅度要甩销售面积N条街,这种反差正凸显了不同的量价走势,虽然说,可能不同阶段市场主流的户型面积段有所区别,然而从大周期看,这几年同属于中小户型节奏,并非是某个去库存挤刚需的拐点,部分经济发达地区,可能中高端大户型产品还增加了。依旧是住宅为王,商业办公继续萎着。


从区域上看,1-10月份,东部地区商品房销售面积52415万平方米,同比下降2.1%,降幅比1-9月份收窄0.8个百分点;销售额65844亿元,增长6.8%,增速加快0.8个百分点。


中部地区商品房销售面积37960万平方米,增长0.6%,增速加快0.1个百分点;销售额27118亿元,增长6.8%,增速回落0.4个百分点。


西部地区商品房销售面积36786万平方米,增长3.8%,增速回落0.8个百分点;销售额26611亿元,增长10.1%,增速回落0.5个百分点。


东北地区商品房销售面积6090万平方米,下降5.0%,降幅收窄0.9个百分点;销售额4844亿元,增长3.3%,增速加快0.8个百分点。


统计局的东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南;中部地区为山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南;西部地区有内蒙、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、‘陕西、甘肃、青海、新疆;东北地区为辽宁、吉林、黑龙江。


从以上数据不难看出,价稳甚至部分地区走高的趋势明显,销售面积则有些乏力,销量也是难以期待的,这个逻辑很清晰,既然是价稳了,那么量恐怕更多就只能跌了,价稳——量跌,太贵,买不起,价格太高,需求减少,也就说得通了。


你认为呢?